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Archive for the ‘房事知多少’ Category

【網路地產王/洪倩宜/綜合】

房市熱呼呼,銀行搶攻房貸市場,不僅積極爭取房仲合作專案,承作八成甚至八五成的房貸成數,對於核貸條件與資格也願意給予放寬。不過房仲業者提醒,銀行核貸與否,仍取決於貸款人的信用條件,建議購屋族不宜擴張信用,尤其卡債族雖可透過一些方式貸到房貸,但成數不會太高,建議民眾最好先清償卡債後,再來考慮買房子。

■ 軍公教銀行最愛 信用欠佳房貸難

信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示,位於精華地段、或特定500大企業內的正式員工、或年收入50萬元以上的軍公教人員,有機會貸到較高成數,若購屋人已動用到信用卡循環利息或現金卡,享有較佳的利率或高成數的機會近乎於零。

若個人信用欠佳,最好請職業較穩定的家人,出面申請房貸。如軍公教人員的利率低,一般上班族又比SOHO族具備貸款優勢,若夫妻共同購屋,也可以用條件較優者的名義申貸。

■ 透過房仲管道 爭取高成數房貸

住商不動產企研室主任徐佳馨指出,透過房仲購屋也有機會成功核貸,因房仲成交的案件量大,若物件本身區段不錯,購屋人本身也有穩定的職業與固定收入,或找到經濟條件比自己好的保人,若保人是三等親內,且有高額存款等資產或精華地段的不動產,便能提高爭取高成數貸款的機會。

若無銀行往來資歷、收入不穩者,則建議先清償卡債或現金卡之後,至少先存妥至少購屋預算的三分之一作為自備款,再購屋也不遲。

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工商時報【曾萃芝/台北報導】

房子免費借親友使用要繳稅嗎?依所得稅法第14條第5類第4款規定,將財產借與本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人使用,除經查明,確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅,相當值得注意。

因此,首先必須先弄清楚,是借給誰?太平洋房屋行銷部經理鄭國英說,依所得稅法規定,如果是借給本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人設籍或使用房屋的話,房屋所有權人就必須於課徵年度內提出切結書,同時要經過法院公證,證明確實沒有收取租金、補助金或代償債務等情形,才能不必申報租賃所得。

鄭國英說,否則即使屬借用性質仍有可能被懷疑有收取租金,必須申報及繳納所得稅。

太平洋房屋說,由此可知,只要房屋是借給本人、配偶及直系親屬使用,就沒有申報租賃所得的困擾,例如,無償將自有房屋借給兒子及媳婦,做獨資事業的辦公室,因是直系親屬,所以無論房屋是否作為自用住宅,都可以不必申報租賃所得。

鄭國英說,但假使是借給非直系親屬使用的話,就有繳稅的問題了,例如,將房屋借給弟妹使用,未申報租賃所得,又未提出經法院公證的無償借用證明,若被檢舉,將遭國稅局依法課以房屋租賃所得。

所謂無償使用,乃指在無取得任何租金或報酬的情況下,將房屋借給別人使用,如沒取得租金,但是借方答應代替出借方償還債務的話,仍屬於有償性質,還是要計課所得稅。

鄭國英舉例說,甲先生將房屋借給乙小姐使用4年,但是雙方講明不收取租金,但甲先生先前向乙小姐借的一百萬就不必償還,此時,一百萬即應算是租賃所得,甲先生須依4年平均分配一百萬,即每年25萬,在申報綜所稅時,計入租賃所得。

太平洋房屋強調,另外,房屋借給別人做營業使用的話,無論是否取得無償借用證明,都要申報租賃所得,因現實生活中很少有人願意將房子借給別人做生意,卻不收取租金的例子,因此,即使提出無償證明,國稅局仍不能接受,這是民眾想當好心借屋人時,須多加留意的地方。

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【自由時報/李靚慧、王孟倫】

銀行公會昨日邀集會員銀行決議,個人受災戶原有的房屋擔保借款,如因受風災影響導致還款困難,可在今年12月31日前,向各銀行申請貸款本金緩繳二年,原契約貸款期限也配合順延,利率減碼優惠則授權各銀行自行訂定。

此外,銀行公會已通知各會員銀行,自今年8月13日至12月31日止,民眾臨櫃捐款至政府機關或慈善機構開立莫拉克颱風賑災專戶的款項,免收跨行匯款手續費。

銀行公會指出,凡是個人受災戶原有房屋擔保借款,卻因風災影響導致還款困難,各銀行將依據受災戶的申請,提供貸款本金緩繳二年的措施;在貸款本金緩繳二年後,原有的房貸期限也因此往後延長。

在房貸利率方面,則建議各銀行依據客戶的狀況,衡酌受災戶還款負擔,提供利率減碼優惠,減碼幅度由銀行自訂之。

銀行公會提醒,有意申請貸款本金緩繳的房貸受災戶,應備妥地方主管機關開立的受災證明書,或經銀行調查遭受損失屬實,在今年12月31日前提出申請。

另外,中信銀、台北富邦銀行昨日也宣布,該行的信用卡客戶,如果是南投縣、嘉義縣、台南縣、高雄縣、屏東縣與台東縣等受災地區的持卡人,當期帳單可延後繳款。

台北富邦銀行部份,帳單繳款日在8月8日至8月20日之間,可順延一個月繳款(以日曆日計算);中信銀方面,原繳款日在8月8日至8月14日之間受災地區持卡人,則可順延一週繳款(以日曆日計算)。

中信銀同時針對擔保品位於受災地區內的房貸客戶,提供災後重建優惠貸款專案,凡擔保品位於受災區內,且在風災前兩年內繳息往來正常,可在11月底之前申請優惠貸款專案,通過審核者,可獲得單一年利率2.50%的機動計息優惠利率,每戶最高額度50萬元,前三個月還可辦理只繳利息不還本金的寬限期。

台北富邦銀行也規劃受災戶的復建專案貸款,提供莫拉克颱風受災戶個人的融資資金,不過,相關的貸款利率仍在研擬中。

台新銀行昨天也表示,自即日起至年底前,將提供受災地區,包括南投縣、嘉義縣、台南縣、高雄縣、屏東縣與台東縣等客戶,其個人房貸、車貸及信貸貸款本金緩繳或展延之申請;至於信用卡帳單繳款日,若為今年8月7日後的受災地區卡友,均可順延至8月31日繳款,期間信用卡掛失亦免收手續費。

至於受災戶各項貸款的繳費展延期限,台新銀行表示,將視個案而定,凡擔保品位於受災區內,或居住地、工作地位於受災區之台新銀行個人貸款戶,只要在風災前繳息往來正常,並檢具受災地區或地方主管機關出具之受災證明即可提出申請。

台新銀行表示,考量受災戶因突逢巨變而未能及時繳款,自即日起亦暫停催繳作業。

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工商時報【曾萃芝/台北報導】

失業率居高不下,許多想成家的新人都有買不起房子的痛,房仲業者表示,貸款成數的高低,是首購族能否擁有人生第一棟房的關鍵之一。

房仲業者建議,頭期款不足的情況下想買屋,或許可以從預售屋下手,因為預售屋跟中古屋不同,不需要一次就備齊頭期款,可以依照工程進度分2到3年付款,壓力相對較小,而且通常預售屋的建商都會跟銀行合作,貸款成數也會比較高,不過必須要考量是否有立即居住的需求。

而若是買中古屋的話,就不能像預售屋一樣分期繳款,必須一次就拿出大筆資金,這時候能申請到多少的貸款額度就相當關鍵,房仲業者表示,想要買中古屋又要有高成數的貸款,購屋時有幾點注意事項:

1、選擇好地段:中信房屋董事長特助胡佩蘭建議,房屋最重要的就是地段,好地段的房子,即便是中古屋,銀行放款的額度也會比較高,像是精華區或是捷運周邊,容易轉手抗跌的區域,通常都比較容易貸到較高的成數。

2、貸款人條件好:太平洋房屋行銷部經理鄭國英表示,除地段外,借款人也是重要關鍵,除了信用記錄要好之外,若是在前五百大企業企業工作之員工,或是老師、醫生、公務人員,由於收入穩定,通常也會有比較高的貸款額度。

3、與房仲業者配合:雖然現在銀行利率相當低,但若是個人要申請房屋貸款,通常審核會比較嚴苛。

不過現在有房仲業者會跟特定的銀行配合,像是日前永慶房屋就有推出高成數的房貸優惠,而21世紀不動產也與上海商銀推出「輕鬆購屋」專案,台北縣市可望貸到「成交價」的85成;如果是非台北縣市,也能有8成的額度。

21世紀不動產經理曹若琪表示,部分放款銀行的貸款成數是以銀行鑑價計算,所以常發生成交價800萬的房子,銀行鑑價卻只有700萬,假設以貸款 85成計算,原本可以貸到680萬的房子,卻只能貸到595萬元,差了85萬元之多,房子很可能因此買不成,所以建議購屋族,盡量爭取以成交價來計算貸款額度。

銀行雖然拉高貸款成數,不過曹若琪要提醒購屋者,並不是所有產品皆適用,像是小套房部份銀行就不接受、工業用地貸款成數也會比較低,而非自住型買方、貸款者年齡過大者,貸款成數也會因此受限,所以貸款前一定要向貸款銀行詢問仔細。

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(中央社記者高照芬台北11日電)

財政部台灣省北區國稅局指出,房屋遭法院拍賣,仍應申報財產交易所得。

北區國稅局近來接獲民眾詢問,房屋遭法院拍賣,但是未分配到價金,是否應申報財產交易所得?

國稅局表示,依所得稅法規定,凡財產及權利因交易而取得的所得,應申報財產交易所得。房屋被法院拍賣也是買賣交易的一種型態,與自己出售房屋都是財產交易行為,不能因房屋所有權人未獲分配價金,而主張非屬財產交易。

國稅局表示,有關房屋遭拍賣的財產交易所得計算方式有三種,第一種方式為,依拍賣價額減除原始取得的成本,也就是扣除買下房屋、改良裝潢及賣出房屋所支付的一切費用後的餘額,即為所得額,依此申報財產交易所得。

第二種方式是,房屋所有權人無法提示原始取得的實際成本,應依房屋評定現值乘以該年度財政部頒定的財產交易所得標準計算其所得額。

第三種方式為,未建築完成的房屋如被拍賣,也屬財產交易,未能提供原始建築成本憑證者,應以拍賣價格乘以該年度財政部頒定的財產交易所得標準計算其所得額。

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財經中心/綜合報導

景氣回升,法拍屋市場也跟著轉熱,為了搶這塊法拍屋貸款市場,不少銀行提高代墊金的額度,從以往的5成變成8成,因為法拍代墊金是屬於短期無擔保的貸款,利息以天計算,而且平均利率約在6%以上,民眾標到法拍屋後最好在一個星期內還清,才不會被高額利息壓得賠很大。

光看地方法院的投標室座無虛席,甚至連走道外也滿滿都是人,就能知道法拍屋市場最近有多夯。看上法拍屋轉熱,第一銀行、上海商銀行與聯邦銀行等貸款成數紛紛往上調升,有的甚至可以貸到8成,因為是屬於短期墊款,利息不只以天計算,利率也在5%到8%之間。

法拍達人蔡璟柏指出,「如果你真的得標了,找銀行談,可能稍微慢了一點,在開標前就找銀行談,把利率稍微降低,這一點是在開標之前就可以先運作的。」

雖然越來越多銀行調高法拍貸款成數,但可別高興得太早,因為最多只能借40天的法拍代墊款,每天的利息可是超嚇人,以法拍貸款500萬元利息6%來算,一天的利息要800多元,如果10天內就能夠用房子抵押擔保借到20年房貸,至少可以省掉上萬元利息。

蔡璟柏說,「它是以日計息,那你能夠提早完成過戶的動作,要趕快第二天馬上跟銀行講你已經權利移轉,請它把你轉成一般房貸,就省去那些不必要的支出,這樣算一算也好幾萬元。」

想要進法拍屋市場,專家建議自備款最好準備300萬以上,不然就是先跟熟識的銀行談好貸款條件,這樣進場投標可以少繳一點代貸款利息,就是能夠省更多。(新聞來源:東森新聞記者陳嘉惠、林郁仁)

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(中央社記者林惠君台北26日電)

中華民國銀行公會今天通過決議,原本針對失業勞工住宅購屋貸款本金緩繳及展延的申請時點,為距申請時最近「半年」內失業者,放寬為申請時最近「1年」內。

另外,考量客戶實務需要,銀行公會也放寬客戶可重複申請本金緩繳,但累計緩繳期限最長以2年為限。申請本金緩繳期限及展延還款期限不限1次;且可再申請借款期限延長,但最長不得超過30年規定。

銀行公會指出,失業勞工面臨失業時,一般多會先以既有積蓄支應日常支出及償還債務,通常會有房貸償還問題出現,都在失業時點一定期間後,因此,將申請時點從半年放寬為1年。

銀行公會也決議放寬失業勞工申請房貸展延的證明文件,從原本需檢附勞保失業給付證明文件的規定,放寬為可以離職證明書、定期契約證明文件、勞工行政機關出具的離職證明文件等。

為因應國內經濟情勢受全球景氣衰退影響,協助紓解因企業裁員或關廠歇業而導致的非自願性失業勞工繳款壓力,銀行公會在去年底通過訂定「非自願性失業勞工自用住宅購屋貸款本金緩繳及展延還款期限作業要點」。

不過,近日國內經濟情勢更加嚴峻,導致失業率日益攀升,為因應經濟情勢變化及失業勞工房貸戶需要,銀行公會今天召開理監事會議,並決議放寬相關申請要點。

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